Bu Devirde Ev Alınır mı? 5,5 Yıllık Öz Sermaye Formülü

Türkiye’de yaklaşık 25 milyon kiracı var. Her ay maaş yatıyor, paranın önemli bir kısmı ev sahibinin hesabına akıyor. TOKİ kurası çıkmadı, faizler yüksek. Peki pes mi edeceğiz? Hayır.

Bu yazıda kendi bütçenizin gücüyle, kimseye boyun eğmeden kiracılıktan çıkmanın matematiğini anlatıyorum. Ben bu yönteme altın oran formülü diyorum ve şu an oturduğum evi de bu yöntemle aldım.

TOKİ Kurasının Rakamları

Yakın geçmişteki büyük TOKİ kurasına 8,8 milyon kişi başvurdu, şartları sağlayan 5,2 milyon kişi kuraya girdi, ancak 500 bin kişi ev sahibi olma hakkı kazandı. Geriye kalanlar kaybolmadı; hepsi hâlâ kiracı ve her yıl kira artışlarıyla boğuşmaya devam ediyor.

Önünüzdeki İki Klasik Yol

Ev almak isteyenlerin önünde genellikle iki seçenek var:

1. Banka kredisi.
2. Faizsiz finansman sistemleri, halk arasındaki adıyla “evim evim” şirketleri. BDDK denetimindeki bu kurumlar, özellikle faiz hassasiyeti olanlar için değerli bir alternatif ve binlerce kişiyi ev sahibi yaptılar.

İkinci yoldaki asıl engel sistemin kendisi değil, enflasyon. Sabit ödemelerle bir sisteme girdiğinizde sıra size 3–4 yıl sonra gelecekse, bugün hayalini kurduğunuz 3,5–4 milyon TL’lik ev o gün aynı fiyatta olmayacak. Biriktirdiğiniz para da enflasyon karşısında değer kaybetmiş olacak. Bize zaman geçtikçe eriyen değil, zaman geçtikçe büyüyen bir model gerekiyor.

Formülün 1. Ayağı: Finansal Kalkan Sınırı

Çoğu kişi bankaya gidip “Bana ne kadar kredi çıkar?” diye sorar. 100.000 TL hane geliri olan birine banka aylık 60–70 bin TL taksitli bir kredi önerebilir. “Dişimizi sıkar öderiz” diye bu krediyi kabul ettiğiniz an, finansal kilitlenmeniz başlar.

Benim kuralım şu:

Konut kredisinin aylık taksiti, bugün ödediğiniz kiradan en fazla %30 fazla olmalı.

Çünkü hayat yalnızca taksit ödemekten ibaret değil. Gelirin 70 bin TL’sini bankaya bağlarsanız bir betona sahip olursunuz, ama bunun bedelini yemekten, çocuğunuzdan, sağlığınızdan kısarak ödersiniz. En ufak krizde paniğe kapılırsınız.

Örnek: 30.000 TL kira ödüyorsanız, %30 fazlası 39.000 TL eder; yuvarlarsak taksit sınırınız 40.000 TL. Aylık %2,6 faiz ve 120 ay vadeyle 40.000 TL taksit yaklaşık 1,5 milyon TL krediye karşılık gelir.

1,5 milyon TL’ye bugün oturulacak bir ev bulmak zor. Yalnızca krediye dayanarak ev alma devri kapandı. Bu kredi bizim kaldıracımız; evi alabilmek için masaya güçlü bir peşinat da koymamız gerekiyor.

Formülün 2. Ayağı: Büyüyen Peşinat Motoru

Maaşınız yattığı gün ilk iş olarak gelirinizin %20’sini ayırın. 100.000 TL gelir için bu ayda 20.000 TL eder. Bu para artık sizin peşinat paranız; onu yokmuş gibi kabul edin.

Ama dikkat: Bu parayı vadeli mevduatta tutmayın, yastık altında saklamayın. Enflasyon her ay ondan bir parça koparır. Satın alma gücünü yukarı taşıyacak araçlarda büyütmeniz gerekir. Benim tercih ettiğim yakıtlar:

• Altın ve gümüş: Orta ve uzun vadede en güvenilir değer saklama araçları.
• Temettü ödeyen güçlü şirketler: Borsa İstanbul’da veya yurt dışı borsalarda.
• Teknoloji odaklı fonlar: Yurt içi ve yurt dışı piyasalarda.

Her ay eklediğiniz para kendi getirisini üretmeye başlar; ilk ayın kazancı ikinci ayın anaparasına eklenir. Bileşik getiri sayesinde birikim katlanarak büyür. Kirayı ödemeye devam ederken her ay 20.000 TL’yi yatırıma yönlendirdiğinizde, yaklaşık 5,5 yıl sonra kayda değer bir öz sermayeye ulaşabilirsiniz.

Kendi gelirinizle bu birikimin vade sonunda ne kadar olacağını birikim hesaplama aracıyla görebilirsiniz.

5,5 Yıl Sonra: İki Ayak Birleşiyor

Bir yanda sabırla büyüttüğünüz öz sermaye, diğer yanda bütçenizi tehlikeye atmayan, kiranızın en fazla %30 fazlası taksitli bir kredi. Rakamlar 5,5 yıl sonra elbette farklı olacak, ama ödeme gücünüzün orantısı aynı kalacak. İkisini birleştirip evinizi kendi gücünüzle alırsınız.

En güzel yanı şu: Yeni evinize taşındığınızda zaten ödediğiniz kiranın biraz üstünü ödersiniz. Hayat standardınızı düşürmez, marketten, çocuğunuzun harçlığından, sağlığınızdan kısmazsınız. Bankanın esiri değil, kendi yatırım sisteminizin patronu olursunuz.

Sabır ve Disiplin

5,5 yıl beklemek ve her ay gelirin %20’sini disiplinle yatırıma yönlendirmek kolay değil. Hepimiz yarın tapunun cebimize girmesini isteriz. Ama sizi hızla ev sahibi yapacağını vaat eden sistemlere karşı dikkatli olun; bedava peynir yalnızca fare kapanında olur.

Bugün yapmanız gereken: Bir kâğıda hane gelirinizi ve kiranızı yazın, finansal kalkan sınırınızı belirleyin ve peşinat motorunu bu ay çalıştırın.

Kredi tarafını hesaplamak için konut kredisi hesaplama aracını, hedefinize kaç ayda ulaşacağınızı görmek için de hedefe ulaşma süresi aracını kullanabilirsiniz.