Oturacağınız Evi Nasıl Alırsınız? Basamak Ev Stratejisi

Bugün büyükşehirde oturulacak bir ev almak gerçekten çok zor. İstanbul’da 8 milyon TL’lik bir evi 3 milyon TL peşinatla alsanız bile, kalan 5 milyon TL için ödeyeceğiniz aylık taksit çoğumuzun gelirini aşar. Bu yazıda, oturacağınız eve doğrudan değil, basamak basamak ulaşmanın yolunu anlatıyorum.

Strateji: Önce Basamak Ev, Sonra Oturacağınız Ev

Bu uzun ve sabır isteyen bir süreç. Benim yatırım anlayışım şu: Kâr etmeyen yatırım yoktur, sabredemeyen insan vardır. Adımlar şöyle:

1. Cebinizdeki birikimle, krediyle ucuz bir ev alın.
2. Bu evi kiraya verin; kira, kredi taksitinin önemli bir kısmını ödesin.
3. Ev değer kazandıktan ve satış için uygun zaman geldikten sonra satın.
4. Elde ettiğiniz parayı ya bir sonraki basamak eve ya da bütçeniz yetiyorsa doğrudan oturacağınız evin peşinatına dönüştürün.

Gerekirse bu döngüyü iki kez tekrarlarsınız. Satış zamanını planlarken konut satışlarındaki değer artış kazancı vergisi kurallarını mutlaka kontrol edin.

“Krediler pahalı, evler pahalı, kiracıyla uğraşmak zor” diye düşünerek beklemek, en pahalı seçenektir: Siz beklerken cebinizdeki para erir ve hiçbir zaman yatırıma dönüşmez.

Basamak Ev Nasıl Seçilir?

Kat mülkiyetli, iskânlı ve krediye uygun evlere bakın. Kat irtifaklı evlere de kredi çıkabilir, ancak üzerinde değişiklik yapılmış olabileceği için bankalar zorluk çıkarabilir.

1+0 yerine 1+1 tercih edin. 1+0 daireler kiraya vermek için ideal görünür, ama bir aksilik olur da evde kendiniz yaşamak zorunda kalırsanız 1+0 çok zor olur. Benim alt sınırım 1+1.

Kiracı talebi güçlü bölgelere bakın. Memur ve işçi nüfusu yoğun ilçeler, sanayi bölgeleri ve üniversite çevreleri kiracı bulmayı kolaylaştırır. Videoda Edirne Keşan, Tekirdağ Çorlu ve Çerkezköy gibi örnekleri birlikte inceledik.

Anadolu’daki 2+1’leri gözden kaçırmayın. Anadolu’nun birçok yerinde 2+1 daireler, İstanbul’daki 3+1’ler kadar geniştir.

Sahibinden alım avantajlıdır. Emlak komisyonu ödemezsiniz ve pazarlık payı genellikle daha fazladır.

Örnek Hesap: Ne Kadar Zorlanırsınız?

Videoyu çektiğim dönemdeki rakamlarla bir örnek: Edirne Keşan’da yaklaşık 10 yıllık, 1+1 bir TOKİ dairesi 490 bin TL’ye ilandaydı. Pazarlıkla 475 bin TL’ye aldığınızı, 75–80 bin TL peşinat verip 400 bin TL konut kredisi çektiğinizi düşünelim.

• Aylık %2,89 faiz ve 120 ay vadeyle taksit: yaklaşık 12.000 TL
• Evi yaklaşık 5.000 TL kiraya verdiğinizde ilk yıl cebinizden ayda yaklaşık 7.000 TL çıkar.
• Kira ertesi yıl %40 artıp 7.000 TL olursa, cebinizden çıkan para ayda 5.000 TL’ye iner.
• Bir yıl sonra kira 10.000 TL’ye yaklaşır; artık kiracı taksitin neredeyse tamamını öder.

Yani gerçekten zorlanacağınız dönem yaklaşık 2 yıl. Bu sürede cebinizden çıkan toplam para, peşinat ve masraflarla birlikte birkaç yüz bin TL’yi bulur. Karşılığında, enflasyonla birlikte değeri artan bir evin sahibi olursunuz. Kendi rakamlarınızla bu hesabı konut kredisi hesaplama aracında yapabilirsiniz.

Bütçeniz Bu Taksite Yeter mi?

Gelir yönetimi için 50/30/20 kuralını kullanıyorum:

• Gelirin %50’si ihtiyaçlara,
• %30’u isteklere,
• %20’si yatırıma.

Örneğin ilk yıl ayda 10.000 TL’yi bu eve ayırmanız gerekiyorsa, bu tutarın gelirinizin %20’si olması için yaklaşık 50.000 TL gelir gerekir. Kalan 40.000 TL ile yaşamak zorlayıcı olabilir. Ama hayalinizdeki eve ulaşmanın başka bir kısa yolu yok.

Peşinatım Bile Yoksa?

Yine aynı kural: 25.000 TL maaş alıyorsanız %20’si, yani 5.000 TL’yi her ay düzenli olarak yatırıma yönlendirin ve bileşik getirinin gücünden yararlanın. “Ben peşinatı biriktirene kadar ev fiyatları da artacak” diye endişelenmeyin. Paranızı enflasyonun üzerinde getiri sağlayan araçlarda değerlendirirseniz, birikiminiz de evlerle birlikte büyür. Bu birikim modelini Bu Devirde Ev Alınır mı? 5,5 Yıllık Öz Sermaye Formülü yazısında ayrıntılı anlattım.

Özet

• Oturacağınız eve tek seferde ulaşamıyorsanız basamak ev ile başlayın.
• Basamak ev; kat mülkiyetli, krediye uygun, en az 1+1 ve kiracı talebi güçlü bir bölgede olmalı.
• İlk 1–2 yıl zorlanırsınız; sonra kira taksiti büyük ölçüde karşılamaya başlar.
• Ev değer kazanınca satıp parayı oturacağınız evin peşinatına çevirin.

Kiralama için en garantili kiracı profillerinden birini Öğrenci Evi Stratejisi yazısında anlattım.